sonic
こんにちは！住宅ローンアドバイザーの資格を持つ、FPのsonicです。
住宅ローンをお得に返せる裏ワザがあれば知りたいと思って、この記事にたどりついたあなた。
ごめんなさい！
残念ながら裏ワザなんていうものは存在せず、基本的に住宅ローンっていうのは地道に返していくしかありません。
でもね！
お得に返す方法がまったくないワケでもないんです。
そこで今回は、住宅ローンアドバイザーの資格を持つsonicが、住宅ローンをお得に返す方法を難易度別に3つご紹介したいと思います。
もくじ
①住宅ローンの繰り上げ返済は誰でも簡単にできる
難易度 ★☆☆
住宅ローンの繰り上げ返済とは、返済期日がくる前に住宅ローンの残り一部（または全額）を返済することをいいます。
ちなみに一部繰り上げ返済には
- 期間短縮型
- 返済額軽減型
の2通りがあります。
sonic
支払い利息を減らしたい！返済期間を短縮したい！という方は期間短縮型を、毎月の家計の負担を減らしたいという場合は返済額軽減型を選ぶといいね♡
繰り上げ返済は利息分がお得になる
繰り上げ返済をするメリットは、なんといっても繰り上げ返済した分の利息が浮くということ。
しかも、一部繰り上げ返済なら手数料は無料というところも多いのです。
あれ？手数料が有料のところもあるってこと？
もちろんあります。そのため、繰り上げ返済を考えているなら「繰り上げ返済の手数料が無料」という金融機関から住宅ローンを借りるのがおすすめです。
住宅ローンを繰り上げ返済した場合のシミュレーション
ここで、住宅ローンを繰り上げ返済した場合のシミュレーションをしてみましょう。
シミュレーションの条件
借り入れ額3,000万円・フラット35（金利1.55％）・元金均等返済
11年目に200万円を繰り上げ返済したとする
期間短縮型の利息軽減額は72万円でした。
返済額軽減型の利息軽減額は39万円でした。
sonic
ちなみに住宅ローン控除が適用されている期間に繰り上げ返済をしてしまうと、控除額が減ってしまう場合もあるので注意してね！
②住宅ローンの借り換えは事前のシミュレーションが重要
難易度 ★★☆
住宅ローンの借り換えとは、住宅ローンを乗り換えることをいいます。つまり、今借りている住宅ローンをいったん完済して、改めて別の金融機関で住宅ローンを借り直すということ。
sonic
電力会社や携帯電話会社を変更するように、住宅ローンの審査さえ通ればいつでも・何回でも借り換えできるよ！
住宅ローンの借り換えでは金利タイプや団信の内容を変更できる
住宅ローンの借り換えのメリットは
- 金利タイプを変更できる
- 団信の内容を変更できる
団体信用生命保険のこと。住宅ローンの契約者が死亡・高度障害となった場合には、この保険金と住宅ローンの残債が相殺、いわゆるローンがチャラになる仕組みになっています。
たとえば、固定金利で借りていたけれど「変動金利に変更したいなぁ」となれば、住宅ローンを借り換えればいいわけです。
その逆もしかりで、変動金利で借りていたけれど「この先、金利上昇が怖いなぁ」となれば変動から固定金利へ借り換えればいいわけなんですね！
また、今は金利上乗せなしの団信に加入しているけれど、がん団信などオプションをつけたくなった場合には、住宅ローンを借り換えたときに団信のオプションをつければいいわけなのです。
住宅ローンの借り換えってなんだか良さそう♡うちもやってみたいな！
しかし！
住宅ローンの借り換えには最大のデメリットがあります。それは、諸費用がかかるということ。
sonic
住宅ローンを初めて借りたときのことを思い出してみてください。抵当権の登記費用や事務手数料・保証料などがとられたことを…
つまり、住宅ローンの借り換えというのはコスト（諸費用）がかかりますし、借り入れの審査や団信への加入の審査を再度受けなくてはなりません。
それでも金利差でお得になるとか、金利タイプや団信の内容を変えたいとかってなれば住宅ローンを借り換えればOK。
しかし、いざ住宅ローンを借り換えたときにコスト負けしてしまっては、かえってお得にならなかった…となる可能性もあります。
sonic
そのため、住宅ローンの借り換えを考えている場合はシミュレーションが超重要！
sonicの家計見直し相談では1時間3,500円でシミュレーションしますので、良かったらご相談くださいね♡
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③うまくいけば効果大！あえて投資で資産運用する方法
難易度 ★★★
さて、最後に「繰り上げ返済用の現金をあえて資産運用する」という方法をご紹介したいと思います。
「投資は難しいわ」と思うなら、挑戦するよりコツコツ繰り上げ返済する方をおすすめします。
住宅ローンを低金利で借りられるからこそできる戦略
今や住宅ローンは低金利で借りられる時代。そのため、あえて住宅ローンを借りて現金を資産運用するという手もなくはないんですね。
そもそも手元にあるお金をどう動かすか？っていうのはとても重要。
繰り上げ返済してしまったらお金は戻ってきません。なので、あえて手元に置いておいて、住宅ローンは「借りておく」という方法となります。
投資とか難しそうだけど、うまくいけば良さそうよね♡
そう。うまくいけば、ね！
もちろん、投資の期待リターンだって「どうなるかわらかないじゃないか！」といえばそれまでです。
うまくいく場合もあるし、暴落する場合もあるし、どうなるか？はわかりません。
なので、たとえ余裕資金ができたとしても「借金なんだから早く返した方がいいわ」と考えるなら、繰り上げ返済することをおすすめします。
sonic
なので、難易度★★★に設定しております！！
「繰り上げ返済」vs「投資で運用する」場合のシミュレーション
ここで、繰り上げ返済した場合と、繰り上げ返済にあてる予定だったお金を資産運用した場合を比較してみました。
シミュレーションの条件
借り入れ額3,000万円・フラット35（金利1.55％）・元利均等返済
11年目で200万円で用意できたとする
200万円を繰り上げ返済（返済額軽減型）した場合はこちら（↓）
- 毎月の返済額は9.2万円→8.4万円に
- 利息軽減額は42万円
では、200万円を年利3％で資産運用できたとしたら、どうでしょうか？
- 返済額は9.2万円で変わらず
- 70歳のローン完済時には＋231.3万円に！
もし繰り上げ返済で浮いた毎月の返済額の差額を純粋に貯め続けられるなら、繰り上げ返済の方がお得になりますが
逆に投資のリターンが年利5％とかなら、投資で運用した方がローン完済時（70歳）手元に残る金額は大きくなります。
もちろん投資で運用した場合のシミュレーションは皮算用的なところもあるのでなんともいえないですが、手元にあるお金をどう動かすか？はとても重要だということがわかりました。
sonic
繰り上げ返済で浮いた返済額の差額を投資に回して運用するってのもありかもね！
住宅ローンを借りる前は「繰り上げなし」で返せるか検証すべき
さて、ここまでは住宅ローンのお得な返し方をご紹介しましたが、もしあなたが住宅ローンを借りる前なら頭の片隅に入れておく程度でOK。
むしろ、借りる前なら「繰り上げ返済なしで返せるか？」をシミュレーションすることの方が重要なんですね。
sonic
私もよく住宅ローンを借りる前の方から繰り上げ返済のことを質問されるのですが、そこは重要ではない！と声を大にしていいたいのです。
というのも、住宅ローンを繰り上げ返済前提で借りたとしてもですよ？もし繰り上げ返済用の資金が計画どおりに貯まらなかったらどうします？
住宅ローンの返済計画
詰んだ(´;ω;｀)
ってなりますよね？
すでに住宅ローンを借りている方は今回ご紹介した方法でシミュレーションしてみることはいいと思うんです。
でも、これから借りるぞ！という方は、繰り上げ返済なしで本当に返せるか？でまずは計算してみてくださいね。
まとめ「住宅ローンは基本コツコツ返していくだけ」
今回、住宅ローンのお得な返し方についてご紹介しましたが、ここでいえることは
ま、地道にコツコツ返すしかないね！
ってこと。
ちなみに今回ご紹介した3つの方法ですが、1つの方法を試してもいいし、2つ・3つの方法を組み合わせてもOKです。
sonic
もし住宅ローンの返し方でどうしたらいいのか悩んだら、ぜひご相談くださいね♡
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