sonic
こんにちは！転勤族なのにマイホームを買ったsonicです.
住宅ローン選びでかなり迷うのが、住宅ローンの金利ではないでしょうか？
特にマイナス金利が続いている今
- 変動金利の方がお得なの？
- 固定金利の方が安心？
など、なかなか決められないでいるかもしれません。
だって、どっちか選んで損したらイヤじゃないですか…
わかる…いや、わかりすぎるのですが！
変動と固定のどちらを選んだら得or損か？については、最終結果を見てみないことには
残念ながらわかりません。
…となると、話はここで終わってしまうので（笑）
今回は、ファイナンシャルプランナーであり、実際に我が家のマイホーム購入に合わせて住宅ローンアドバイザーの資格を取得したsonicが
- 我が家が変動金利を選んだ理由
- 今後の返済戦略
について語りたいと思います。
もくじ
住宅ローンは「変動と固定どちらがおすすめ？」という問いに正解はない
いきなり身もふたもない話をすると、
住宅ローンは変動金利が正解か？はたまた固定金利がおすすめなのか？という問いに対しては、正解は存在しません。
でも「それなら適当に決めればいいの？」とはならないですよね。
だってマイホームって大きな買い物ですし。
そこで、住宅ローン金利の選び方について私の考えをご紹介したいと思います。
「今後の金利がどうなると思うか？」で決めればOK
将来的な住宅ローンの金利なんてプロですら読めないのですから、自分が信じる方で決めるしかありません。
特に今は、まだマイナス金利が続いています。
この金利が横ばいもしくは上昇しても少しぐらいか、と思うのであれば、低金利の恩恵が大きい変動金利にしてみたらいいでしょう。
逆に「金利なんてどう動くかわからん！！今の低金利が続くなんてシンジラレナ～イ」という堅実な方は、固定金利にすることをおすすめします。
sonic
今や変動金利は1％を切るので固定金利は高いように感じられますが、過去の金利と比べると固定金利でもぜんっぜん低い方なんですよ！
家計のやりくりが楽なのは断然「固定金利」がおすすめ
家計のやりくりが楽なのは、断然「固定金利」です。これは断言できます。
変動金利にしてしまうと将来的な返済金額が読めませんし、お子さんの進学時期と重なり教育費の負担が大きくなったときに金利が一気に上がってしまうと、相当辛いことになります。
ちなみに変動金利も毎月返済額がコロコロ変わるわけではありません。しかし金利が上がった場合は、未払利息として最後に払わなければならないことになっています。
我が家が住宅ローンで【変動金利】を選んだ3つの理由
さて、やっと本題。
我が家は住宅ローンの金利を「変動金利」にしました。
これには、
- 借り入れの審査を急いでいたから（変動の方が審査が早かったから）
- 早く残債を減らしたかったから（マイナス金利の恩恵を最大限に活用したかったから）
- 多少の返済額アップには対応できる予算を組んだから
という3つの理由がありまして、詳しく解説していきたいと思います。
理由①借り入れの審査を急ぐ事情があったから
「借り入れの審査を急ぐ事情があったから」実は、この理由が一番だったりもします（笑）
というのも、我が家が購入したマイホームはいわゆる建売住宅。建売販売業者からしてみれば、
一気に売って一気に資金回収する
が至上命題なのです。ということで、我が家が契約して1ヶ月以内には引渡し…
ん？引渡し・・・？？
sonic
ちなみに不動産売買の経験がある方からしてみれば、1ヶ月ってかなりタイトなスケジュールだとわかるはず。
つまり、その期間内に住宅ローンの審査を通して→住宅ローンへの申し込み→融資実行まで終えなければなりません。
ということで、一番早くにローンの実行まで行ける、実店舗型の銀行の変動金利に決めたしだいです。
sonic
もし我が家にも時間的猶予があったなら、ネット銀行にしていました！
理由②早く残債を減らしたかったから
「実店舗のある金融機関から借りる」という条件の中でしたが、期間選択型固定金利も選べたんですね。
でも、我が家は期間選択型固定金利にはしませんでした。
その理由は、期間選択型の固定金利より変動金利の方が金利が低かったから。
つまり金利が低い＝早く残債（住宅ローンの残り）を減らせるということ。
もちろん我が家が教育費がめちゃくちゃかかっている真っ盛りだったら、返済額を読める期間選択型も考えましたが…なんとも中途半端だと思い、候補から外したのです。
sonic
もし、すでに期間選択型固定金利で借りた人は、固定金利終了後に繰り上げ返済や借り換えなどを検討するといいですよ。
理由③多少の返済額アップには対応できる予算を組んだから
変動金利を選んだので、毎月の返済額は（固定金利よりも）抑えられていいかんじですが、金利上昇リスクを背負っているのは他ならぬ自分です。
ということで、毎日金利が上昇しませんように～と祈っています…
というのは半分冗談で、金利が上昇して返済額がアップしても、やりくりできるような予算でマイホームを購入したのでした。
sonic
欲をいえば、もっと駅チカが良かったとかはありますけれど。
ただ、身の丈で生活するという考え方は非常に重要です。
それにマイホームはなにも住宅ローンの返済だけでなく、火災保険料+地震保険料、そして修繕費の積み立てなど、それなりのコストも必要になってくるんですね。
ということで、返済額アップに耐えられないようであれば、そもそも変動金利を選ばずに固定金利にしておくのがベストです。
変動金利を選んだ我が家の「住宅ローン返済戦略」を語る
変動金利を選んだ（選ばざるをえなかった…？）我が家ですが、変動金利を選択した方の中には
「もしこれから金利が上がったらどうしよう…」
と心配になる方もいるかもしれません。
まぁ変動金利なので金利が上がることは別に全然想定外ではないのですが（笑）ある程度の返済戦略はあった方が良いかなと思います。
そこで参考までに、我が家の返済戦略について語らせてください。
住宅ローン控除は最大限に有効活用する
我が家は2019年の増税前に住宅ローンの借り入れを行いましたので、住宅ローン控除は最大10年間使えます。
この住宅ローン控除は最大限活用します。つまり、積極的な繰り上げ返済はしません。
ただ、金利があまりにも上がるようでしたらその際には繰り上げ返済も検討しています。
そして住宅ローン控除が終わった11年目以降に、実際にその時の資産状況を考えながら繰り上げ返済する予定です。
sonic
でも教育費が優先なので、繰り上げ返済よりも教育費を優先するかも！
住宅ローンの借り換えは必ず検討する
そもそも住宅ローンの借り換えって何？という方。
住宅ローンの借り換えとは、その名のとおり別の住宅ローンに借り直す（換える）ことをいいます。
いったん今の住宅ローンを全額繰り上げ返済してしまって、新たに住宅ローンを借り直すということですね。
新たに住宅ローンを借りることになるので、当然ですが事務手数料とか保証料、そして登記の費用などいわゆる諸費用が必要となります。（諸費用も含めて融資してくれるところもあります）
それ、全然お得になるようには見えないんですけど。
たしかに一見するとそう見えるかもしれません。
気持ちはわからなんでもない。
ただ、もしその時に金利が下がっていたら？総返済額を数十万円、あるいは100万単位で節約できることもあるんです。
それだけ金利というのは残酷非常に気にしなければ、知らないうちに大きな金額を払うことになるんですね。
また、住宅ローンの借り換えには返済額を減らす以外にもリスクヘッジのために行う借り換えもあります。
また、住宅ローンの借り換えには返済額を減らす以外にもリスクヘッジのために行う借り換えもあります。
たとえば、変動金利で借りていたけど金利上昇してほしくないから固定金利に借り換える、とか。
今まで通常の団信（団体信用生命保険）にしか入っていなかったけれど、3大疾病に罹患するリスクが上がる年齢だから団信のオプションをつける、とかね。
sonic
ちなみに我が家が考えている借り換えは、団信つけて借り換えるパターン狙ってますこっちです。
住宅ローンの残債が多い時期に全期間固定金利で借りると（マイナス金利下の変動金利で借りた場合と比べると）利息の返済が多くなってしまうし、
まだ若い年代だと3大疾病に罹患する確率はかなり低いことから、団信のオプション料を払ってもなぁ…となる。
このような理由により、我が家は
- 変動金利によって早めに残債を減らす
- あまりリスクが取れない時期になったら、固定金利への借り換え＆団信のオプションを検討する
みたいな方向で考えています。
sonic
あくまでも今のところ、ね！そのつどベストな方法を検討していくので、方針は変わるかもしれませんが。
その他考えていること
我が家の返済戦略はだいたいこんなかんじなんですが、他にも考えている点は書き記しておこうと思います。
その他に考えていることはこの2つ(↓)
- 借り換えができなかった場合も想定しておく
- 現金（キャッシュ）は大事
当然ながら、借り換えが失敗におわる場合も想定しておかねばなりません。
借り換え前に何か病気にかかって団信に入れないとか、固定金利が予想以上に上がってしまったとか。
ということで、このまま現在の住宅ローンでいくこともプランBとして考えておこうと思います。
そして最後に伝えておきたいのが、現金（キャッシュ）は大事だということ。
現金がないと大きな災害が起きた場合に詰む可能性があるし、繰り上げ返済を頑張るのもいいけれど子供の教育費が足りない･･･なんていう場合もなきにしもあらずですよね。
特に最近の新型コロナウイルスによる休業要請や休校・登園自粛で、貯蓄を切り崩して対応しているご家庭も多いのでは？
マイホームの購入資金で貯蓄を使っちゃって現金があまりないという方。実は意外と多いです。
もう一度、声を大にして言わせてください。
sonic
ほんっとに、現金は大切ですよーーー！
まとめ「我が家は変動金利でとりあえず頑張ります…」
我が家は変動金利を選びましたが、別に今後もずっと変動金利でいくとは限りません。ってか、住宅ローンって借りたときのままという方は非常に多いですが
別に他の住宅ローンに変えても全然OKなワケです。
ローンの審査さえ通ればね。
今回は我が家の戦略をご紹介させていただきましたが、この方法ならうちも変動金利でいいんじゃない？とか、やっぱりうちは固定金利にすべきかな…と迷っている方。
sonic
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